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Industrial hall under construction with constuction machinery inside

LIGHT INDUSTRIAL.

Assetklasse „Light Industrial Immobilien“ im Portrait 

Eine Light Industrial Immobilie zeichnet sich durch ihre zentrumsnahe bzw. verkehrsgünstige Lage und ihr flexibles Nutzungskonzept aus. Außerdem verfügt sie fast immer über einen signifikanten Anteil an Hallen- oder Produktionsflächen mit überdurchschnittlicher Raumhöhe und Traglast. Zentral ist dabei auch die Andienbarkeit mit LKWs für einen adäquaten WarenflussDer Bedarf der urbanen Wirtschaft nach Light Industrial Immobilien nimmt zu: Durch den wachsenden Onlinehandel gewinnt die „letzte Meile“ an Relevanz. Die Zustellung von Waren innerhalb weniger Stunden nach Bestellung erfordert eine Logistikkette mit Lagerraum in Innenstadtnähe. Solche Lagerflächen können nicht durch großvolumige Logistikimmobilien oder Lagerhallen am Stadtrand abgedeckt werden. In den Innenstädten und zentrumsnahen Gewerbegebieten bieten sich Multi Use Konzepte an, die unter dem Begriff Light Industrial zusammengefasst sind. Neben Lagerflächen bieten diese Immobilien Raum für emissionsarme Produktion wie zum Beispiel die additive Fertigung oder die Fertigung mit Industrierobotern. Aber auch Büroflächen zählen zum Angebot vieler Light Industrial Objekte. Entscheidend ist, dass Immobilien der Assetklasse Light Industrial flexibel nutzbar und auch veränderbar sind. Sie unterscheiden sich dadurch von Logistik- und Industrieimmobilien, die für eine bestimmte Nutzung oder ein einzelnes Unternehmen als Single Use Objekte konzipiert werden.  

Pro & Contra Bestand und Neubau 

 Bestandsimmobilien haben Vor- und Nachteile: Ihre Lage ist häufig ein Vorteil. Durch die räumliche Ausbreitung der Metropolen in den vergangenen Jahrzehnten wurden ehemalige Stadtrandlagen von der wachsenden Stadt „überwuchert“. Zum Beispiel in Berlin finden sich ehemalige Gewerbehöfe aus der Zeit der Industrialisierung heute mitten in urbanen Innenstadtlagen wieder. Gewerbeimmobilien mit Lagerflächen und Umbaupotenzial in solchen urbanen Lagen sind für Light Industrial Projektentwickler Top-Objekte. Nachteile von Bestandsobjekten hingegen sind zum Beispiel ein erhöhter Aufwand in der Planung, Herausforderungen beim Baurecht und Immissionsschutz oder betreffend Altlasten. Auch ist ein Rückbau + Neubau bzw. die Sanierung im Bestand in der Regel teurer als der Neubau auf einem leeren Grundstück.  

Der Neubau einer Light Industrial Immobilie hat einige Vorteile. Das Baugrundstück muss nicht teuer beräumt und saniert werden, sondern der Bau kann sofort starten. Der Projektentwickler kann den Neubau frei und marktgerecht planen, ohne Rücksicht auf einen etwaigen Gebäudebestand nehmen zu müssen. Allerdings gibt es auch Nachteile: Freie, unbebaute Gewerbegrundstücke liegen an den Stadträndern und Autobahnen. Ist die Lage zu weit von der Stadt entfernt, funktioniert eine Multi Use Strategie mit vergleichsweise mitarbeiterintensiven Nutzungen und kleinteiligen Mietflächen nicht. Hier zeigt sich deutlich der Unterschied zur klassischen Logistikimmobilie, die in den Anforderungen an die Lage genügsamer ist: Ein Autobahnanschluss ist manchmal das einzige Kriterium.

 Investoren suchen nach Light Industrial Objekten 

Die Assetklasse Light Industrial ist aufgrund des attraktiven Risiko-Rendite-Verhältnisses bei Investoren beliebt. Immobilienfonds oder institutionelle Anleger wie Pensionskassen sind an Light Industrial Immobilien interessiert. Die Flexibilität der Immobiliennutzung durch unterschiedliche Mieter macht Multi Use Objekte krisenfester als Single Use Objekte. BRIGHT Industrial Investment orientiert sich an den Grundsätzen des Value Investment.

Eine Herausforderung für Light Industrial Projektentwickler ist das Austarieren von Kosteneffizienz auf der einen und Beachtung von ESG-Kriterien auf der anderen Seite. Mehr zum Umgang von BRIGHT Industrial Investment mit ESG hier.

Rows of shelves with goods boxes in huge distribution warehouse at industrial storage factory.

Bildnachweis: iStock.com/aeduard (oben)

Bildnachweis: iStock.com/Kamonchai Mattakulphon (unten)